新店舗開業への道019-紆余曲折02

前回のブログで

「予断を許さない状況が続く」
「融資条件を根底から覆しかねない出来事」を乗り越えねばならない状況に「今」もあると言う意味です。

と書きましたが、さらなる誤算に触れたいと思います。

先に述べておきますが、これは、「誰が悪いとか間違ってた」などではなく。
「こういう状況が何時でも起こりうるのが人の世なんだ」と言う事に尽きると思うんです。
と同時に「私の経営者としての資質の甘さ」でもあります。
この点は、十分に反省し今後に活かしたいと考えてます。

さて、今回の土地取引の形態は「実測売買」です。
地番の全面積の内の一部を測量して土地を分けて、
その分けた部分を購入する売買です。

当初購入すると考えてた土地の形は、売買契約書の中にある通りほぼ台形でした。
これは公図を元に不動産仲介業者がこうであろうと引いた線を元にしてたと言う話です。

公図を元にした土地概要

不動産屋さんへゆくと、土地の概要や形を載せた紙が窓に張られて
ありますがそれらの事です。

私はこれらの図、売買契約書、重要事項説明書を元に、
建築計画や事業計画を策定し融資にこぎつけてます。
実測との多少の差異は想定するものの、

これもまた「想定外」の出来事でした。

と言うのも、図の部分を実際に測ったら900坪以上あるというのです。
契約書では663坪の購入とありますから、1.5倍ほど間違えて記載されてたと言う事になります。

確定作業中の図面

これはもちろん、普通に考えれば不動産屋さんのミスであり。
土地購入を断るか、再検討せざるをえないほどの痛恨のミスでしょう。
しかしながら、やはり、確認を怠った私のミスでもあるのですね。

「全ての責任は自分にある」

認めたくはありませんが認めざるをえません。
わたしのこの甘さが、呼び込む状況は以下の通りです。

土地の形が変わると言う事は、土地の価値も変わるという事です。
土地の価値が変わるということは、担保価値も変わると言う事です。
担保価値が変わると言う事は、当然、融資条件にも影響が・・・。

今私の立っている地点は今まさにここです。

この件を日本政策金融公庫に報告せねばなりません。
報告の日取り、アポイントを取った日は、2月12日の午後を予定してます。

今回の融資は、マイホームローンなどではなく事業融資ですから、
「土地を買うからお金を貸してください」とお願いしたわけではないので。
不動産価値はあくまでも副次的な物であり、事業をするための設備と言う観点で融資を得てます。

実測図のいびつな形、これは私なりに「事業」と言う観点から交渉した「形」でもあります。 どのような観点かと言うと、 「道路窓口を広く取る」「平坦地を多く」「雑木林部分を多く」「富士山ビューを優先」 です。

コレさえ確保できれば現時点では事業への変更も無く、支障はきたしてませんので、
実はあまり心配していないのですが、いかんせん「形が違いすぎる」のです。

事後作としては、念のため、元の形となるよう、土地の賃貸契約の交渉は終えてあります。
あとは契約書を制作すればOKというところまで話はこぎつけてあります。
事業の成功次第ではありますが、同土地購入の手はずも進めてます。

日本政策金融公庫の担当者への報告では、

こんな事がありました>こう対処しました

という事を真正面から胸を張って挑みたいと思います。