新店舗開業への道020-紆余曲折03

公庫さんへの報告がすんなり通ったことを先にお知らせしつつ
3つ目の誤算「崖条例」について書いてみます。

雑木林の里山ドッグランと工房&カフェを実現するに当たり
望ましいと思える土地の形状が、
「1つの土地の中で平地と傾斜地が成立し広々としてる」必要があるのですが。
まさしくこの条件に適合し、なおかつアクセスもよく景観も良い土地が、現候補地となります。

それに加えて、現実的な予算組みの中で事業が成立するであろうとの条件もクリアしてます。
さらに言えば、お隣も観光施設であり、連携をとって事業を行う事も可能となり。

今現在考え得る最善の土地が、現候補地です。

さらに言えば、663坪の土地ですが山の形状をしてますから面積は体感で1000坪以上あるような土地なのです。
(円の直径が同じでも球の場合は表面積が大きくなる)

建蔽率は15%なので約100坪の建物を建てる事が可能ですが、
ここに30坪ばかしの建物を建てるのに「支障が出てくる」とは想像すらしてませんでした。

これまで4件の建築屋さんに合い見積もりをお願いし、それぞれプランを練ってきたのですが
伊東市で1,2を争うゼネコンさんも含めて、崖条例の事を考慮してないプランばかりであり、
特に問題ないのだろう程度の認識で居ました。←ここが今回の私の駄目なところでした。

平坦地と傾斜地が混在するからこそ考慮せねばならならない
「崖条例」に対して私は無防備で居すぎたのです。

建築屋さんの見積もりはたいてい「無料」です。
この無料の段階では「条例」までは考慮されてないと言う事なのでしょう。
私のほうも建築関係の本を読むなどして、勉強はしてきたつもりだったのですが。
崖の勾配を削るなどして整地を行わないと663坪の土地の中に建物を建てられるスペースは、
わずか5m40cmX5m40cm四方である事が、後になってわかります。

崖条例

この事は、今プランを練って頂いてる建築屋さんとの打ち合わせの中で発覚しました。
水道工事代でカツカツだからこそ探し出した建築屋さんとの打ち合わせの中で
更なる追加の費用が発生しようとしているのです。

この件で、地元の土建屋さんに「整地」の見積もりをお願いしたら
「ざっくりで130万は見て欲しいなあ」と言われました。
こうなってくるともう、「想定の甘さ」はさておいて

「物事を進めて行くと言うのはこういう事なんだ。」

との、ある種の開き直りが産まれてきます。

私は建築屋さんでもないし不動産屋さんでもないし
それらにマツワル法令なんかも勉強はすれど、
100%手の内に納めて物事を進めるのは不可能なのでしょう。

これは経験で埋めれる物であろう事は理解できます。
今回犯したミスは二度と犯さないでしょう。

しかし法令関係は年を追う毎に改定され、緩和されたり規制されたりもしますから
おそらく、今回得た経験以上のことに、その後もチャレンジし続ける限り
延々とついて回る原理原則なのではないかと思えるのです。

では、そう思ったのであればどうするのだ。
ここを自分自身に問いかけねばならないのですが。
ここは自身の中ではすでにクリア済みです。

結局思ったのは、「想定外の出来事が起きた時にどう対処できるか」を持って
「想定の甘さを埋め合わせる覚悟を持つ」と言う事なのではないでしょうか。
ここはそれぞれの経営感覚で意見の分かれる箇所でしょうが、
あえて引き合いに出したいのが、「進化論」です。

「強い奴が生き残るのではなく、環境に合わせて生き残った奴が結果的に強いんだ」

ここで大事なのは「だから考えなくていいんだ」と言う事ではまったくなくて
「勢い」や「能天気」や「無鉄砲」はアウトなんです。

考え抜いて、計算して、勉強して、理解して、想定して、
それでも尚不足の生じる事態を想定しつつ歩み行く覚悟を持つと言う事でしょう。

以上の事をヨクヨクわかってるつもりでも弱気になってしまう事が多々あります。
人間なんてそんなもんでしょう。

立て続けの想定外の出来事で弱気になった私を
大いに鼓舞してくれたのがカフェビーキャプテンです。
今回の報告も最終的には良い形に持ち込む事ができました。

1人では弱気の報告となりOK貰えたかも怪しいですね。
報告がすんなり通ったのも彼が寄り添ってくれていたからこそです。

結果としては、水道工事と整地の費用の合計約300万の予算が圧し掛かってくる事になりますが
私の当初の想定では「融資金のうち150万を想定外費用に残しておこう」でした。
ですので、150万はある意味想定内ですみます。

残りの150万を想定外費用として動かさねばならないのですが、
これもクリアは可能です。

自己資金を充当させればOKです。
ただし、これはたいへん苦しい事です。

そして、またまたさらに想定外のことが起こりうるのでは?
私はその為の方策を打てるだろうか?

次回はその為の方策について書くことにします。